しかしそのような物件にはリスクが伴うため、注意が必要です。

では、具体的に利回りにはどのような種類があるのでしょうか？

この記事では不動産投資をはじめようと考えている方に向けて、利回りを考えるうえでの注意点をご紹介します。

不動産投資に大切な利回りとは、元の資金に対してどの程度の利益が出たかを示す割合で、一般的に1年間の平均利回りを意味します。

投資の成果を計る基準となるほか、リスクや目標が明確になるため、不動産投資をおこなう際はぜひ知っておきましょう。

不動産投資における利回りの種類は、以下のようなものがあります。

・表面利回り

税金などの経費を含めない状態で計算したものです。

1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100

・想定利回り

想定利回りは空き室を反映させず、満室の状態でどの程度の利回りがあるかを計算します。

1年間の満室状態での家賃収入÷不動産の購入価格×100

・実質利回り

実質利回りは管理費やメンテナンス費用など、経費を含めた計算方法です。

（1年間の満室家賃収入－1年間の維持管理経費）÷（不動産の購入価格＋不動産購入に必要な経費）×100

実質利回りは支出も反映させるため、現状を知りたいときに利用しましょう。

不動産投資の利回りを考える際は、以下のような注意点にも着目してください。

・実質利回りを重視する

表面利回りや想定利回りは経費を含めないで計算するので、高く計算されます。

不動産投資には、1度だけ発生する経費（司法書士への報酬など）と継続して発生する経費（税金やローンの金利など）があるため、支出を含めた利回りで物件を選定してください。

・高利回りの物件には注意する

高い利回り（10％以上）の物件は、耐震性に問題があったり、立地が悪かったりすることがあるので、物件の内容をチェックしましょう。

価格を安くしたために、利回りが高くなっている可能性もあります。

以上、不動産投資の利回りと利回りを考えるうえでの注意点をご紹介しました。

不動産投資をはじめる際は、目標やリスクとともに、利回りと向き合うことも大切です。

上記の内容を参考にしていただき、不動産投資をぜひ成功させてみましょう。

物件のスペックはもちろんなのですが、収益物件を選ぶ際は、ガスなどのインフラ設備にも着目しましょう。

今回はアパート経営を検討している方に向けて、都市ガスとプロパンガスのメリット・デメリットを比較してご紹介します。

アパート経営における、都市ガスとプロパンガスそれぞれのメリットは以下の通りです。

＜都市ガス＞

都市ガスは道路の下に埋め込まれたガス管を通し、供給されるガスのことです。

液化するために圧縮や冷却が必要なメタンが主成分のため、運搬ができずガス管を通して供給されています。

東京ガスや大阪ガスなどから供給され、プロパンガスに比べてガス代が安いというところがメリットです。

「都市ガスの物件にしか住まない」という入居者も実は多く、都市ガス物件の人気ぶりがうかがえます。

安定したアパート経営においては、都市ガスが有利といえるでしょう。

＜プロパンガス＞

プロパンガスは液化石油ガスのことで、LPガスとも呼ばれています。

都市ガスと異なり、ガス会社がボンベを各家庭に配送し、供給されるのが特徴です。

プロパンガスの会社は都市ガスの100倍近くあるため、各会社が競合し、さまざまなサービスで差別化をおこなっています。

そのため給湯器の無償提供をしてくれたり、おまけでインターフォンをサービスしてくれたりするのが、プロパンガスを選ぶメリットといえるでしょう。

メンテナンス付きのプランを提供しているのも、プロパンガスならではの魅力です。

都市ガスとプロパンガス、それぞれにメリットがあることが分かりましたが、アパート経営では両者のデメリットにも着目してください。

＜都市ガス＞

都市ガスのデメリットは、設置費用やメンテナンス費用が自腹というところです。

プロパンガスならガス会社が負担してくれるような修理も、都市ガスの場合はオーナーが修理費用を捻出しなければなりません。

＜プロパンガス＞

プロパンガスのデメリットは、ガス代が割高になるところです。

ガス会社によってガス代が異なりますが、給湯器の無償提供した分を毎月のガス代に上乗せすることもあるので、基本的に都市ガスより高くなるといえます。

プロパンガス物件だからという理由で空き室が続くデメリットも懸念されるでしょう。

今回はアパート経営を検討している方に向けて、都市ガスとプロパンガスのメリット・デメリットを比較してご紹介しました。

プロパンガスはオーナーにとってメリットがある反面、ガス代の高さなど、入居者にデメリットが生じます。

プロパンガスは高いという考えが根付いているため、アパート経営をおこなう場合は都市ガスがおすすめです。

不動産投資を検討する方は、「資産を増やしたい」「不労所得を得たい」そのような理由をお持ちではないでしょうか。

不動産投資を成功させるためには、商品となる物件の資産価値や選び方を知っておくことがポイントです。

この記事では不動産投資を検討中の方に向け、資産価値の計算方法や物件の選び方をご紹介します。

不動産投資をはじめる前には、多くの方が運用するための不動産を購入するかとおもいます。

購入前にはその不動産がどの程度の資産価値を持っているのか、以下の計算方法を用いて「収益価格」を計算してください。

収益価格とは不動産が生み出す家賃収入のことで、純利益(予測)と現在の価値を合計したものです。

・直接還元法

1年間の純利益を表面利回りで割って、収益価格を算出します。

たとえば毎月の家賃収入が15万円の物件で、諸経費が年間35万円、表面利回りが5％の場合、純利益は「15万円×12－35万円＝145万円」です。

145万円÷5％＝2,900万円が収益価格となり、不動産の価値は2,900万ということが分かります。

・DCF法

DCF法は毎期における純利益の現在価値の合計に、復帰価格の現在価値を足して計算します。

ｐ=ｋ=1ｎak（1＋Y）k＋PR（1＋Y）n

Pは収益価格、akは毎期の純収益、Yは割引率、nは保有期間、PRは復帰価格（保有期間満了時の価格）を表しています。

復帰価格の計算式は、PR=an＋１Rnです。

anはｎ＋1期の純利益で、Rnは保有期間満了時の最終的な還元利回りを入れます。

不動産投資に利用する物件は、選び方のポイントをおさえておきましょう。

・立地が命

投資用不動産の選び方としてとても大切なのが立地です。

駅から徒歩5分以内の物件であれば、狭くて日当たりが悪くても需要が見込めます。

反対に広くて日当たりも良く、閑静な住宅街でも、駅から徒歩15分以上ある物件は空き室に悩むかもしれません。

・目の届く範囲で物件を選ぶ

優良な物件であっても、地方など自分の目が届かない場所にある物件は避けましょう。

現地を確認したくてもすぐに駆け付けられませんし、交通費がかかるので維持管理が難しいのも、理由の1つです。

将来的に人口の減少が少ない場所や、主要都市までのアクセスが良好な場所、賃貸の需要がある場所を選ぶことが、収益の安定につながります。

不動産の投資を検討している方に向け、投資物件における資産価値の計算方法や選び方のポイントをご紹介しました。

不動産投資は物件の代金を完済し、その後の家賃収入によって成功か失敗かが分かります。

将来にわたって安定した利益を手に入れられるよう、資産価値をチェックし、慎重に物件選びをおこなってみましょう。

私たち株式会社メイトでは、京都市の不動産情報を豊富に取り扱っております。

投資用物件も多数ご紹介しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

「投資用の物件に住むことはできるのか？」そのように思ったことはありませんか？

特に空き室が続く場合は、「自分で入居したほうが早い」と思うかもしれません。

しかし投資用物件にオーナーが住むと、ある問題点が発生するので注意が必要です。

この記事では不動産投資を検討している方に向け、投資物件に住むことは可能なのか、住むと懸念される問題点について詳しくご紹介していきます。

不動産投資の物件に住むのは可能なのか？という疑問ですが、答えはイエスです。

投資用の物件であっても、基本的には人が住むこと前提で建てられている物件なので、オーナー自身も住居として利用できます。

入居者が集まらず空き室の状態が続いているため、「自分で住んだ方が手っ取り早い！」と思う方もいるでしょう。

しかし投資用の不動産に、空き室対策としてオーナーが住むという実例はほとんどなく、むしろ自分の住居として利用するのは避けるべきと言われています。

では不動産投資に利用している物件に、オーナーが住むとどのような問題が発生するのでしょうか？

・入居者に立ち退きをお願いするのは難しい

投資用物件に住みたいからといって、入居者を立ち退かせるのは難しいでしょう。

賃貸借契約では、入居者を守る「借地借家法」という法律が絡んでいるため、正当な事由がない限り、立ち退きは依頼できません。

・ローンの組み替えが簡単にできない

投資ローンから住宅ローンへの組み替えはとても難しいのが現状です。

一般的な住宅ローンは投資用ローンよりも金利が低く、ローンの性質も大きく異なります。

また住宅ローンの場合は一定の要件（新築または取得の日から半年以内に居住用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること）により、住宅ローン控除が受けられます。

投資用として借りたものを住居用に変更することは困難であるうえ、住宅用に変更できたとしても、住宅ローン控除の適用は受けられないのです。

・管理費や修繕積立費が発生し、家賃収入はゼロに

投資用の物件に住む場合、管理費や修繕積立費を払わなければなりません。

ローンを完済していても住んでいる以上発生するコストになるので、支払っていけるかどうかを考えましょう。

家賃収入もないため、入念な資金計画が必要です。

不動産投資を検討している方に向け、投資物件に住むのは可能なのか？また住むことでの問題点を詳しくご紹介しました。

オーナーが住むことは実質可能ですが、デメリットが多くメリットがほとんどありません。

住居とするのは、空き室がどうしても埋まらないときなどの、最終手段として残しておくべきといえます。

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投資用物件も多数ご紹介しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

悩みがあるときには、相談相手がほしいものです。

とくに不動産投資という大きなお金が動き、専門的な知識を要する悩みは、相談相手がいなく1人で抱え込んでいる方も多いことでしょう。

そこで今回は、不動産投資をおこなおうとしている方に向け、投資の悩みを相談するべき場所や悩みの事例をご紹介します。

投資に関する悩みをお持ちの方は、ぜひご覧ください。

不動産投資に関する悩みの相談先として、代表的なのが以下の2つです。

・オーナーなど不動産投資の経験者

知識だけでなく、実際に不動産投資の経験を持つオーナーの話はとても参考になります。

投資をおこなう際の心得や、不安だったこと、家族や周囲の人の意見はどうだったかなど、経験者にしかわからないことを知っているからです。

年齢や性別、資金状況などは異なりますが、もらったアドバイスを投資知識として吸収できるでしょう。

・不動産会社

不動産投資をはじめる際は、投資用商品として物件を購入する方がほとんどです。

不動産会社を通して購入するのが一般的で、物件の選定から内覧、引き渡し、アフターケアまでを一貫しておこないます。

投資に関する手続きのお手伝いや、悩みの相談にも対応しているので、不動産会社は、不動産投資のよきパートナーとして役に立つでしょう。

不動産会社の持つ強みや特徴はそれぞれ異なるため、不動産投資に特化したところを選ぶのがポイントです。

不動産投資における悩みとして多いのが、以下のような事例です。

・年収が低いから投資は無理？

多い事例として、「年収が低い」という悩みが挙げられます。

20代や30代といった若い世代は一般的に年収が低く、不動産投資の経験もない方が多いと思います。

そのような場合は現金で物件を購入し、運用してみてはいかがでしょうか？

中古であれば数百万で購入できる物件もあるので、ぜひ検討してみてください。

・管理が大変そう…

このような悩みも、不動産投資でよくある事例です。

オーナー自身ですべての管理をおこなう方もなかにはいらっしゃいますが、ほとんどの方が管理会社に任せています。

賃料の5％程度のコストで、維持管理をおこなってくれるのが一般的です。

不動産投資をおこなおうとしている方に向け、悩みの相談先やよくある事例をご紹介しましたが、いかがでしたか？

不動産投資の悩みは経験者や専門家にしか理解しにくい内容も多く、相談相手が限られてしまうかもしれません。

オーナーや不動産会社なら、よきパートナーとして寄り添うことが可能なので、ぜひ相談してみましょう。

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不動産投資をおこなう際、投資商品として不動産の購入が必要ですが、そのなかで「競売物件」という物件を目にするかと思います。

しかし競売物件について、詳しく知らないという方も多くいらっしゃいます。

そこで今回は不動産投資を検討されている方に向けて、競売物件とはなにか、競売物件のメリットデメリットをあわせてご紹介します。

不動産投資における商品の選択肢の1つ、競売物件とは住宅ローンの滞納者（債務不履行）が所有する不動産のことで、裁判所が差し押さえをして競売にかけた物件です。

一戸建てに限らず、マンションやビル、オフィスなどもローンの支払いが滞納すれば競売物件として扱われます。

競売とは銀行などの債権者が手続きをおこない、対象の不動産を売却して、債務の返済に充てる手続きです。

競売物件は裁判所が公告を出したあと、一定期間購入希望者による入札がおこなわれ、もっとも高い金額で落札した人が新しい所有者となります。

「中古物件のオークション」とも呼ばれ、不動産投資のために競売物件を購入する投資家も多くいます。

不動産投資に競売物件を選ぶメリットデメリットは、以下の通りです。

＜メリット＞

・安く物件が手に入る

競売物件は安い価格で手に入れられるのが大きなメリットです。

立地や築年数、建坪など、同じような条件の物件に比べて、相場より安い価格で購入できるでしょう。

コストを抑えて高い利回りを期待したい方にも、競売物件はオススメです。

・安心して手続きができる

競売物件は、購入や権利関係の手続きをすべて裁判所に対しておこないます。

所有権移転登記や抵当権抹消登記といった、法律が絡む手続きも裁判所なら安心です。

不動産投資初心者の方で、不動産に関する知識がない方でも、スムーズな手続きをおこなえるでしょう。

＜デメリット＞

・どのような物件なのか把握しにくい

競売物件を購入するデメリットとして、物件の詳細が不透明なところが挙げられます。

基本的に内見が不可能なため、現況調査報告書などの資料のみで、不動産の特徴をつかまなくてはなりません。

・契約解除や損害賠償の責任（瑕疵担保責任）の追及が不可

競売物件には売主がいないため、瑕疵担保責任を追及できません。

購入後に瑕疵が見つかった場合は、新しい所有者がお金を出し、修理をする必要があります。

以上、不動産投資を検討されている方に向けて競売物件とは何か、競売物件のメリットデメリットを含めてご紹介しました。

競売物件は安く手に入るというメリットがある反面、瑕疵担保責任を負う人がいないなどのデメリットが生じます。

難しい投資商品の1つですが、上手に使えば優良な投資商品として成り立つでしょう。

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不動産投資用の物件選びをおこなう際、「既存不適格建築物」という言葉を耳にするかもしれません。

「それって違法な建築物なの？」と思う方も多いと思いますが、実際はどうなのでしょうか。

今回は不動産投資を検討されている方に向けて、「既存不適格建築物」に投資する注意点を詳しくご紹介しますので、ぜひご覧ください。

不動産投資をおこなうなかで耳にする既存不適格建築物とは、建築時には適法だった建物が、法改正により現在の規定に違反してしまう建物です。

違法建築物とは建築の時点で規定に違反している建物のことなので、既存不適格建築物=違法で建築された建物ではありません。

建築基準法を含むさまざまな規定は、毎年少しずつ改正を重ねており、自宅が既存不適格建築物になる事実を知らない方もいるでしょう。

既存不適格建築物に指定されるのは、以下の場合です。

・建ぺい率と容積率、隣地間の距離に関する変更

・用途地域の変更

・高さ制限の変更

・接道に関する規定の変更

既存不適格物件は築年数が経過した古い建物に多く、新しく住むことを考えると取り壊しが必要なケースも多く見られます。

ちなみに違法建築物とは、建築時に許可を受けていない建築物をのぞき、

・違法な増改築をおこない、建ぺい率や容積率を超過する

・建物が建っている土地に新しく住宅を建てる

・天井高を上げる

といったものが挙げられます。

既存不適格建築物を不動産投資の商品として選ぶ際、同じ規模と用途の建物が建てられないというところが注意点です。

現在の建築基準法にのっとって建てる必要があるため、高さや建ぺい率、容積率や接道において、同等のものを建てるのは難しいでしょう。

そのため既存不適格建築物をリフォームする場合も、現在の建築基準法に合うようにおこなわなくてはなりません。

同等の建物を希望する場合は、建物の詳細が書かれた書類や販売図面などを役所にもっていき、これと同じものが建てられるかどうか聞いてみましょう。

今回は不動産投資を検討されている方に向けて、既存不適格建築物とはなにか、既存不適格建築物に投資する注意点を詳しくご紹介しました。

現在の建築基準法に適合しない既存不適格建築物に投資し、リフォームや建て替えをおこなう際は、現行規定に適合した工事が必要です。

投資先として適しているのかを、しっかり見極めて購入するようにしましょう。

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不動産投資のために物件を購入すると、「所有権移転登記」という手続きが発生します。

法務局でおこないますが、「具体的な手続き方法が分からない」という方も多いのではないでしょうか。

この記事では不動産投資を検討されている方に向けて、「所有権移転登記」とはどのような手続きなのか、その方法をご紹介します。

不動産投資のために、不動産の持ち主の変更をおこなうことを「所有権移転登記」といいます。

不動産投資をおこなう際は、投資商品として不動産の購入をおこなう方がほとんどです。

不動産売買によって不動産の所有者が変わったときに、所有権の移転登記をおこないます。

たとえばAが所有している不動産を、Bが不動産投資を目的に購入したとします。

持ち主がAからBに移ったことを証明するため、所有権移転登記をおこなう必要があるのです。

所有権移転登記は、一般的に不動産の決済が実行される日にA（売主)とB(買主)が一緒に法務局へ足を運び、手続きをします。

また不動産投資だけでなく、相続や生前贈与などで土地や建物を譲りうけたときも、所有権移転登記が必要です。

もし所有権移転登記をせずにいると、その土地や建物でトラブルが発生した際、自分の所有物であることを証明できません。

自分の不動産だということを法的に認めてもらうためにも、所有権移転登記はおこなうべき手続きといえるでしょう。

不動産投資における「所有権移転登記」の手続きとは、一般的にどのような流れでおこなうのでしょうか。

今回は、自分で手続きする場合の流れをご紹介します。

・登記に必要な申請書類の作成

法務局のホームページから登記の手続きに必要な書類（所有権移転登記申請書や登記原因証明情報）をダウンロードし、作成します。

・法務局へ申請書を提出する

申請に必要な書類がそろったら、購入した不動産を管轄する法務局にいき、書類一式を提出します。

・審査および登記完了

書類の提出後、およそ1週間で所有権移転登記が完了するので、登記識別情報と登記完了証をもらいにいきます。

登記の完了から3カ月が受取期間なので、忘れないように注意しましょう。

不動産投資を検討されている方に向けて、所有権移転登記とはなにか、移転登記に必要な手続きを含めてご紹介しました。

「所有権の移転」や「登記」と聞くと難しいイメージがありますが、自分で作成し手続きすることも可能です。

司法書士に依頼しない場合は、ぜひ自分で手続きをおこなってみてください。

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不動産投資をしている方のなかに、医師が多いというのをご存じですか？

医師の資格を持つ方が不動産投資をおこなうと、さまざまなメリットがある反面、注意すべきポイントもあります。

この記事では不動産投資を検討している医師の方に向け、メリットや投資の注意点をご紹介します。

医師が投資をおこなうメリットとして、以下のことが挙げられます。

・ローンの審査に通りやすい

社会的地位があり、平均年収も高い医師は、金融機関のローンに通りやすいというメリットがあります。

勤務先の病院に不動産投資にかかわる電話がかかってくることも多く、それだけ医師は不動産投資に向いているといえるでしょう。

価格の高い不動産でも手に入れやすいので、理想通りの不動産を手に入れられるかもしれません。

・副業として収入を得られる

クリニックを開業している医師の場合、万が一のときに備えて、不動産投資をおこなう方もいます。

開業医は自営業なので、収入が減ったりなくなったりしたとき、クリニックの維持費や人件費を自分でまかなう必要があるからです。

・資産を形成できる

安定した職業で老後も安心と思われがちな医師ですが、将来への不安を持つ方も多くいらっしゃいます。

不動産投資をおこなえば、そのような不安を払拭でき、将来に備えた資産形成が見込めるでしょう。

医師が不動産投資をおこなう際、メリットだけでなくポイントや注意点にも着目してください。

・優良な不動産会社を見つけにくい

先述したように、医師はさまざまな不動産会社から不動産投資に関する勧誘の電話を受けます。

しかし不動産投資を成功させるためには、良い不動産会社に依頼しなければなりません。

たくさんの不動産会社のなかから、信頼できるところを選ぶのは難しく感じるでしょう。

・リスクを知り回避方法を知っておく

不動産投資には、空室リスクや自然災害のリスクがともないます。

なかでも空家は不動産投資における代表的なリスクとなるため、対策法を考えておくようにしましょう。

地震など災害への備えや、築年数の経過した不動産はまとまった修繕費の準備が必要です。

・不動産の知識を深めて人任せにしない

不動産投資をサポートしてくれる不動産会社はあるものの、すべて人任せにしないようにしましょう。

不動産に関する勉強をしつつ、物件の選定や資金の準備などは自分でおこなうのがポイントです。

不動産投資を検討している医師の方に向け、医師が投資をおこなうメリットや、ポイント、注意点をご紹介しました。

医師による不動産投資は、融資が受けやすいなどの利点がある反面、良い不動産会社選びが難しいといったデメリットも生じます。

ぜひ、上記のポイントをおさえ、安定した運用をおこなってみてくださいね。

私たち株式会社メイトでは、京都市の不動産情報を豊富に取り扱っております。

投資用物件も多数ご紹介しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

「不動産投資には資格がいるの？」そのように考える方も多いのではないでしょうか。

不動産という大きな資産を運用するため、特別な資格がいるのではないかと思いますよね。

そこで今回は不動産投資を検討している方に向け、資格の必要性やあると役立つ資格や資格を取得するメリットをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産投資をはじめるにあたり、特別な資格は不要です。

しかし不動産の知識がないまま投資をおこなうと、知識不足によって失敗を招く恐れがあるため、みずから勉強しておくことが大切といえます。

必須ではありませんが、取得することで不動産投資を成功に導く資格は以下のものです。

・宅地建物取引士

宅地建物取引士は、不動産にかかわる法律の知識を得られる国家資格です。

独学でも受験が可能で、不動産会社に勤める方も多く取得している資格といえます。

合格率は20％と低く、合格までには400時間程度の勉強が必要です。

・不動産鑑定士

不動産の価格を決める不動産鑑定士は、不動産にかかわる資格の中で、もっとも難しい資格です。

司法試験などと比べられることも多く、合格するためには2,000時間程度の勉強が必要だといわれています。

・ファイナンシャルプランニング技能士

ファイナンシャルプランニング技能士は、不動産だけでなく、税金や年金、相続、金融資産など、金融に関する知識を持つ方に与えられる資格です。

資産に関するアドバイスを、中小企業や個人に対しておこないます。

宅地建物取引士などより難易度は低いですが、1級の取得までに半年ほどの勉強が必要です。

不動産投資をおこなう際は、宅地建物取引士やマンション管理士の勉強や資格取得をしておくとよいでしょう。

宅地建物取引士は難易度の高い資格ですが、建築基準法や借地借家法、宅地建物取引業法など、不動産に関する法律を学べるのがメリットです。

不動産投資には、思わぬトラブルやリスクがともなうので、いざというとき専門的な知識が役に立ちます。

またマンション管理士は、マンション投資の際に役立つ資格です。

マンションの1棟投資や区分投資をおこない、管理組合の会合に参加したとき、マンション管理士の資格を持っていれば話し合いがスムーズになります。

以上、不動産投資を検討している方に向け、資格の必要性や資格を取ったことによるメリットについてをご紹介しました。

資格がなくても不動産投資をおこなうことは可能ですが、資格取得や勉強をすれば、役立つときが訪れるかもしれません。

必要な知識として学んでおくと、不動産投資の成功率アップにもつながるのではないでしょうか。

私たち株式会社メイトでは、京都市の不動産情報を豊富に取り扱っております。

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