入居者がすでにいるオーナーチェンジ物件は、不動産投資を始めたい方に人気のある物件です。
しかしすぐに家賃収入を得られる利点ばかりではなく、注意点もあります。
そこでオーナーチェンジ物件の、メリット・デメリットを解説します。
オーナーチェンジ物件に不動産投資するメリット
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態のまま、オーナーだけが変わる不動産を意味します。
前オーナーがなんらかの理由で投資用不動産を手放すとき、必ずしもその物件が空室状態とは限りません。
そこで入居者はそのままで物件を譲渡する、オーナーチェンジ物件として売却することになります。
たとえば複数戸あるアパートなら、1室でも入居者がいればオーナーチェンジ物件です。
オーナーチェンジ物件のメリット
不動産投資のメリットは、前オーナーから賃貸経営のノウハウを引き継げる点です。
たとえば入居審査で重要となる住民の属性や家賃の設定方法なども、どのような注意点があるのか確認した上で購入できます。
また付帯設備の交換や修繕履歴についてもチェックできるため、賃貸経営に必要なノウハウを幅広く得られます。
そしてすでに家賃収入が発生している状態なので、利回りの予測や投資計画が立てやすいのもオーナーチェンジ物件のメリットです。
さらに不動産投資ローンの審査に通りやすいため、自己資金の少ない初心者でも始めやすい不動産投資のひとつです。
オーナーチェンジ物件に不動産投資するデメリット
不動産投資におけるオーナーチェンジ物件のデメリットは、入居中のため購入前に室内を確認しづらい点です。
そのため室内に隠れた瑕疵（配管の損傷など）があっても、現在の入居者が退去するまで確認が困難です。
設備類の汚損状況によっては修繕費が高額になるので、可能であれば購入前に室内をチェックしてみてください。
室内を確認できない場合は、契約不適合責任の期間を長めに設定できるよう交渉しましょう。
退去のリスクはある
入居者がすでにいたとしても、必ずしも住み続けるとは限りません。
とくに賃貸契約の更新時期や年度の替わり目は退去リスクが高まるため、通常の物件と同様に空室対策は必要です。
また現在の入居者が前オーナーに敷金を預けているなら、敷金の引き継ぎも欠かせません。
退去時には修繕費に充てたり入居者に返金したりしなければならないので、必ず前オーナーに確認してください。
