タワーマンションは低層マンションと比べて、建て替えが難しいとされていますが、その詳細をご存じでない方も多いかと思います。
実際には建物の寿命や老朽化など、さまざまな問題点を抱えているのも事実です。
今回は、不動産投資におけるタワーマンションの建て替え問題について、ご紹介します。
タワーマンションの寿命と不動産投資における建て替え問題とは
日本に建てられている多くのタワーマンションは、不動産投資においてもオーナーが複数人いることから、その建て替えが難しいと言われています。
建て替えにあたっては資金が必要になりますが、オーナーが複数人いる状態では区分所有者の5分の4が同意し、建て替える意思をもって資金を準備しなければならないため、現実的に難しいと言われているのです。
建物の安全性を保つために、修繕工事などを用いて耐久性を維持することが主なメンテナンス方法になりますが、建て替えが難しいとなると、その老朽化が問題視されてきます。
そのためタワーマンションの寿命としては、50～60年ほどが目安と言えるのが事実です。
現に2019年の4月時点の検証結果によると、国内で実際に立て替えられた、又は実施準備中のタワーマンションの数は300棟に満たないほどというデータが発表されています。
これらの点を考慮しても、タワーマンションの寿命による建て替え問題は、不動産投資において問題視されているポイントなのです。
タワーマンション老朽化がもたらす建て替え問題と不動産投資の注意点
不動産投資において、もうひとつ注意しておきたいのが、タワーマンションの老朽化によって生じるさまざまな問題です。
建物の老朽化を防ぐために大規模修繕工事を用いるのが主なメンテナンスの方法となりますが、タワーマンションとなるとその修繕工事においても膨大なコストがかかるのが特徴です。
また老朽化が進むことで懸念される建て替え問題において、その難しさを表す要因のひとつに、容積率が影響していきます。
容積率とは、その土地に建てられる建物の床面積が土地面積と比べてどれくらいになるか、という比率のことです。
建物の容積率に余裕がある場合は、建て替えが比較的容易であると考えられますが、タワーマンションにおいてそういった場合はほとんどありません。
そのため建て替えにおいても、区分所有者の合意形成は難しく、老朽化における価格差の広がりなどが問題とされています。
これらの老朽化によって生じる建て替え問題は、タワーマンションの不動産投資において考慮しておくべきポイントであり、竣工から50年以上経過した際の問題が懸念されます。
