不動産投資をおこなうための物件選びに、利回りを重視する方も多くいます。
利回りを元に収益性を計算するので、その方法も間違ってはいません。
しかしより適合性を求めるなら、イールドギャップに着目しましょう。
今回は不動産投資を検討されている方や、はじめている方に向けて、イールドギャップとはどのようなものなのか、適正値とともに見ていきます。
不動産投資におけるイールドギャップとは
不動産投資において、物件がどの程度の収益性を生むのかを判断するのがイールドギャップです。
利回りも1つの指標ですが、イールドギャップはFCR（総収益率）やNOI（営業純利益）と並んで重要な判断基準になります。
そのため投資用不動産の選定には、イールドギャップを利用するのが得策といえるでしょう。
イールドギャップは物件の利回りから投資ローンの長期金利をマイナスしたとき出る「差」で、以下の計算方法で算出します。
物件の利回り－投資ローンの長期金利
上記を計算すると、利回りの高さではなく良い条件で融資を受けることが成功への道となるのがわかるかと思います。
また金利をそのままマイナスするよりも、より現実的な算出方法は返済期間を反映させた数字で引くことです。
年間支払い額（利息＋元本）÷借入金額＝K％
実質利回り－K％＝イールドギャップ
K％は、借入金額に対する年間返済金額の比率を表しています。
不動産投資におけるイールドギャップの適正値とは
不動産投資物件の収益性を判断するイールドギャップに、適正値はあるのでしょうか。
適正値と言われているのが1.5~2％ですが、投資用の不動産というのは立地や築年数、仕様がそれぞれ異なるがゆえに収益性の見極めが難しく、投資初心者はたくさん悩むでしょう。
そのためイールドギャップにも適正値がなく、1.5~2％以上という一定の基準を参考に判断してみてください。
利回りと同じように、イールドギャップも高い方が望ましいですが、あくまでも不動産投資をはじめる最初の段階での数字です。
時間とともに数値は変化しますし、K（年間返済金額）やFCR（総収益率）も金利の変化や空き室の戸数によって変わってきます。
またイールドギャップが上記の数字にならないからといって、投資物件から外す必要はありません。
不足分は自己資金を増やすなどの対策で、一定の基準までもっていきましょう。
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