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不動産投資のキャップレートとは?投資物件の収益性を示す指標の1つ

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不動産投資のキャップレートとは?投資物件の収益性を示す指標の1つ

不動産投資のキャップレートとは?投資物件の収益性を示す指標の1つ

不動産投資を行うと、利回りはいくらになるのか気になるものです。
投資先の物件でいくらぐらいの利回りが期待できるのかわかれば、投資後にその物件で得られる利益がわかってきます。
期待利回りを知るには、キャップレートを使用します。

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不動産投資でのキャップレートとは期待利回りを意味する

キャップレートは、還元利回りや収益利回りという意味を持ち、さらには期待利回りも意味します。
不動産投資するならば、年利何%の利回りを期待するかということです。
キャップレートが高い不動産に投資すれば利回りが高くなりやすいですが、その反面リスクも高いです。
ハイリターンならば、ハイリスクなのです。
キャップレートは、物件固有のものではなく、立地や環境、将来性、景気などにより変動します。
地方と都内の不動産では、都内の不動産の方が多くの人が欲しがり、都内の方がキャップレートは低くなります。
キャップレートの低い不動産は、価格が高く家賃が高いという特徴もあります。

不動産投資でのキャップレートの計算方法

キャップレートを見ると、投資金の回収に何年かかるかわかります。
例えばキャップレートが3%ならば、投資金回収までには約34年です。
期待利回りを使った計算式は以下の通りです。

●初年度予想純収益÷期待利回り = 投資価値
日本不動産研究所発表の2019年10月の期待利回りは以下の通りです。

●東京(丸の内) : 3.5%
●横浜 : 4.8%
●大阪(梅田) : 4.5%


例えば、初年度予想純益が100万円の丸の内の物件があるとします。
上記の計算に当てはめると、投資価値は以下の通りです。

●100万円÷0.035 = 28,571,428円
約2,850万円となるので、物件価格が2,850万円までならば、適正価格であり投資に値する物件だとわかるのです。
期待利回りを使うと、投資したい物件の価格が適正価格であるかどうかわかり、投資するかどうかの判断に使えます。
ただし期待利回りだけを見て、不動産投資するか判断するのは危険です。
不動産投資では、販売価格や不動産価格は数値として出るので参考にできます。
期待利回りが将来の利回りを表しているかは不明であり、不動産の物件の状態や周辺環境、景気などにより、収益性は変化します。
想定できるコストを収益予想に取り込み、空室率や家賃下落の可能性も考えてください。

不動産投資でのキャップレートの計算方法

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まとめ

期待利回りを使うと、投資対象となる物件の価格が適正であるかどうか判断できます。
目に見える期待利回りだけで、安易に投資先物件を判断するのは危険です。
収益力を考えるならば、想定できるコストや空室率も考慮してください。
私たち株式会社メイトでは、京都市上京区の不動産情報を豊富に取り扱っております。
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