不動産投資のデッドクロスとは？投資を成功させる上で役に立つ考え方

不動産投資では、デッドクロスという言葉があります。
投資を成功させるためには、デッドクロスを使った考え方は役に立ちます。
この記事ではデッドクロスの意味と、デッドクロスを回避する方法をご紹介します。

不動産投資でのデッドクロスとは税によって赤字運用になっている状態

デッドクロスは、不動産投資を行うために組んだローンの元金返済額が、減価償却費を上回ることです。
簡単に言うと、帳簿では黒字運用になっているけど、課せられる税金によって赤字運用になっている状況がデッドクロスです。
支払う所得税が増えて、資金繰りが悪化し赤字になります。
元金返済額は不動産投資のために組んだローンの残高です。
減価償却費は、数年に分けて計上する経費です。
これは、不動産取得時に一括して計上する経費を除いたものであり、設備や建材などと毎年少しずつ古くなり価値が減少していくものです。
木造などの建物、駐車場の舗装、門塀などのことを言います。
お金は使わないのに、一定の価値が減っていくので、経費として考えます。
不動産投資でデッドクロスになると、最悪の場合は黒字のまま破産します。

デッドクロスの発生する条件と回避する方法

減価償却費は、現金支出のともなわない経費なので、計上すると経費は増えます。
ローン返済は、現金支出を行いますが、経費としては利息のみしか計上できません。
元金分は借りたお金を返しているので、経費にはならないのです。
毎年減価償却費は増え、ローン返済をすると利息が減り計上できない元金が増え、減価償却費が元金返済額を上回りデッドクロスが発生します。

デッドクロスの回避方法

ローンを組むならば、元金均等返済方式にします。
返済を続けると、利息は減りながらも返済元金は一定額なので、計上できない元金が増える心配がありません。
デッドクロスが起こる可能性を減らします。
ローンを組むときは、頭金を増やすなどして、自己資金の割合を増やします。
頭金が多いと、それだけ早く月々の返済額が減り、完済までの期間が短くなるので、デッドクロスになる可能性が低いです。
借入期間を増やすと、月々の返済額を減らせるので、負担軽減になりデッドクロスの可能性を減らします。
投資する物件は、中古物件よりも新築物件の方がデッドクロスになりにくいです。
中古物件は築年数が経っており、減価償却できる期間が短いので、デッドクロスになる期間を早めます。

まとめ

不動産投資では、減価償却費と元金返済額の2つがあり、デッドクロスによって黒字のまま破産する方がいます。
デッドクロスになる可能性を減らすならば、ローンは元金均等返済方式で返済します。
投資先を考える場合は中古物件よりも新築物件の方が、デッドクロスになりにくいです。
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