不動産投資で再建築不可の物件に投資してもいいの？投資するときの注意点とは？

不動産投資を始めようと、物件を探していると再建築不可という物件が見つかります。
再建築不可の物件は価格が安い傾向にあります。
安い価格の物件なら投資しやすいですが、再建築不可の物件に投資してもいいのでしょうか？

投資物件の中の再建築不可の物件とはどんな物件か？

再建築不可の物件とは、その名の通り再建築できない建物です。
建築基準法では、接道義務が規定されており、道路に2m以上接している土地でないと建物を建てられません。
そのために以下のような土地にある建物は再建築不可です。

●土地で道路に接している部分が2m以下
●接している道路が建築基準法に沿っていない
●道路に接していない土地

非常時に消防車や救急車が通れるように、接道義務は規定されました。
接道義務を満たさない土地の建物は、建物の利用のみ認められます。
最初から接道義務を満たした土地を作り、建物を建てれば、再建築不可にはなりません。
しかし、建築基準法は1950年に制定されており、昔の法律には接道義務は規定されていませんでした。
昔に建てた建物の中に、接道義務を満たさない物件があるのです。

再建築不可の物件に投資するメリットと注意点

再建築不可の物件は、一般的な物件と比べると価格が安いです。
現状のままだと再建築ができないために、不動産の価値が下がり、物件価格が下がります。
物件価格は安いですが、賃料も安くなることはなく、一般的な物件と賃料はほぼ同じです。
初期費用を抑えられるので、利回りが高いです。
不動産として価値が低いので、固定資産税も安いです。
都市計画税や相続税、贈与税などと、不動産に関わる税金全般が安くなります。
不動産投資を行うとランニングコストが発生するので、そのコストを下げられます。

再建築不可物件に投資するときの注意点

再建築不可なので、投資後は修繕により建物の破損を直します。
修繕しても破損を改善できないとなれば、立て直しを検討しますが、再建築不可なので更地にするしかありません。
更地にした後は、建築許可が出るまで土地としてしか利用できないです。
再建築不可の物件はローンが組みにくいです。
不動産ローンの審査に通りにくく、通ったとしても金利を高く設定されることもあります。
場合によっては、自己資金のみで投資しないとなりません。

まとめ

再建築不可の物件は、物件価格が安いので、初期費用を抑えて投資できます。
固定資産税や都市計画税なども安いので、不動産物件を運用する中でのランニングコストを抑えられます。
再建築不可だと立て直しができないので、投資するなら将来的にどのように物件を使うか考えておく必要があります。
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