不動産投資を始めようと、物件を探していると再建築不可という物件が見つかります。
再建築不可の物件は価格が安い傾向にあります。
安い価格の物件なら投資しやすいですが、再建築不可の物件に投資してもいいのでしょうか？
投資物件の中の再建築不可の物件とはどんな物件か？
再建築不可の物件とは、その名の通り再建築できない建物です。
建築基準法では、接道義務が規定されており、道路に2m以上接している土地でないと建物を建てられません。
そのために以下のような土地にある建物は再建築不可です。
●土地で道路に接している部分が2m以下
●接している道路が建築基準法に沿っていない
●道路に接していない土地
非常時に消防車や救急車が通れるように、接道義務は規定されました。
接道義務を満たさない土地の建物は、建物の利用のみ認められます。
最初から接道義務を満たした土地を作り、建物を建てれば、再建築不可にはなりません。
しかし、建築基準法は1950年に制定されており、昔の法律には接道義務は規定されていませんでした。
昔に建てた建物の中に、接道義務を満たさない物件があるのです。
再建築不可の物件に投資するメリットと注意点
再建築不可の物件は、一般的な物件と比べると価格が安いです。
現状のままだと再建築ができないために、不動産の価値が下がり、物件価格が下がります。
物件価格は安いですが、賃料も安くなることはなく、一般的な物件と賃料はほぼ同じです。
初期費用を抑えられるので、利回りが高いです。
不動産として価値が低いので、固定資産税も安いです。
都市計画税や相続税、贈与税などと、不動産に関わる税金全般が安くなります。
不動産投資を行うとランニングコストが発生するので、そのコストを下げられます。
再建築不可物件に投資するときの注意点
再建築不可なので、投資後は修繕により建物の破損を直します。
修繕しても破損を改善できないとなれば、立て直しを検討しますが、再建築不可なので更地にするしかありません。
更地にした後は、建築許可が出るまで土地としてしか利用できないです。
再建築不可の物件はローンが組みにくいです。
不動産ローンの審査に通りにくく、通ったとしても金利を高く設定されることもあります。
場合によっては、自己資金のみで投資しないとなりません。
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