土地から探す新築物件の場合、一般的に流通する数も少なく、価格も高めです。
そこでおすすめなのが、中古物件をリノベーションして投資物件とする「リノベーション投資」。
リフォームとリノベーションの違いや、メリット・デメリットなど知っておくべきポイントを紹介します。
リノベーション投資とは？失敗しない物件選びのコツを紹介
リノベーションとリフォームの違い
最近ではリノベーションとリフォームを同義で使う例もありますが、厳密には異なります。
リフォームが建物の老朽化による破損や汚損、機能低下した場合に元に近い状態にする改修行為をいうのに対し、リノベーションは今までとは異なる価値を新たに加える改修のことをいいます。
たとえば、フローリングや壁紙などの張り替え、バスやキッチン設備の入れ換え、屋根のふき替えなどがリフォーム、間取りを広げる、天井を高くする、壁をコンクリートのむき出し状態にするなど、古い物件を新しく作り変えて付加価値を生み出すのがリノベーションです。
リノベーションに向いた物件とは？
手頃な価格ならいいわけではなく、投資に適した物件があります。
物件選びのポイントについてご紹介しましょう。
築年数と物件価格のバランスを考える
一般的には築年数とともに価格は下落する傾向があります。
つまり、古い物件ほど価格が安く「リノベーション費用をかけてもお得」感があるのですが、法定の減価償却期間が近い建物は耐久性や耐震性に問題があるケースが多いようです。
また、築年数が古い物件ほど、大規模修繕などのコストがかかる可能性が高くなります。
購入直後に大規模修繕などが必要になれば、早い段階で出費がかさみ、キャッシュフローが悪化するリスクがあるので、多額の修理費用を伴う床のきしみや屋根の劣化などは特に注意し、雨漏りなどがないか確認しておきましょう。
ターゲットになる層を明確にする
利便性も大切な条件の1つですが、投資として「交通の便がよい」「コンビニ等が近い」だけで決めるのではなく、ターゲットとなる入居者を明確にしておくことで、リノベーションもしやすくなります。
たとえば、子育て世帯なら保育園や学校、治安のよい環境が求められますし、単身者は交通の便がよい駅近物件や繁華街の方がよいケースもあります。
間取りなども関係するので、ターゲットになる層をしっかりとイメージしておきましょう。
リノベーション投資のメリットとデメリットをチェックしよう
メリット
数が多く幅広い物件からの選択可
土地探しから始める新築物件に比べ、圧倒的に多いのが中古物件です。
中には立地条件がよく、築年数が古くても人気のある物件もあります。
しっかりと選べば"よい物件を安く購入"して、投資として魅力ある物件を所有することができます。
リノベーションによる付加価値
入居者にとって きれいに改装された物件は価値があります。
いわゆる"一般的な"内装よりも、「ロフト」「吹き抜け」など、オシャレな間取りには魅力があります。
物件を手放す際も、高い価格で売却できる可能性があります。
周辺相場よりも高い家賃収入
もともと中古物件なので家賃も相場より低いのですが、リノベーションによる付加価値で、物件によっては新築物件に近い家賃を期待できます。
デメリット
予想外の修繕リスクが発生する可能性がある
物件に思わぬ劣化があった場合、リノベーション費用に加えて修繕費が必要になります。
コストをかける費用対効果があるかは、シミュレーションを行い判断しましょう。
また、工事期間中は収入が入らないので、計画的な工事を進めることが必要です。
空室リスク
せっかく費用をかけてリノベーションしても、結果的に入居者がいなければ意味がありません。
入居者のニーズをしっかりと見据え、費用と家賃のバランスを考えたリノベーションを行ないましょう。
