少子高齢化が進む現在、人口は減少傾向にある一方で住宅は増加傾向にあり、空室率が上昇しています。
RC構造のマンションなど寿命の長い賃貸物件が増え、住宅のニーズ自体が減っているのも要因でしょう。
このような状況下、安定した不動産経営を続けるために、オーナーはどんな対策をとればいいのでしょうか。
不動産投資で満室を目指す方法！オーナーがやるべきこととは？
家賃や敷金などの初期費用を見直す
家賃は入居者がもっとも重視する項目です。
立地条件や周辺物件の相場を考慮して、相場とかけ離れていないかを比較しましょう。
敷金や礼金などの初期費用を見直すのも、入居のハードルを下げる1つの方法です。
最近では退去時の原状回復費用を敷金から差し引くのが難しくなっており、オーナーにとって多額の敷金を預かる意義も薄れてきています。
ただし、家賃はオーナーにとって大切な定期収入ですから、大幅な値下げは避けたほうがいいでしょう。
リフォームする
物件が古く、設備が整っていない場合はリフォームも効果的です。
たとえば、Wi-Fi環境を整える、室内に洗濯機を置けるようにする、トイレを浴室と別にする…など、入居者の生活の質を向上させる設備があれば、ニーズも高まるでしょう。
費用はかかりますが、満室になるのであれば投資効果も高いといえます。
使用目的や入居者の間口を広げる
一般的な賃貸物件としてだけではなく、"ウィークリーマンション"や"ペット可物件"などに広げてみるのもおすすめです。
また、入居者審査を見直し、今まで断っていた外国人労働者や高齢者なども視野に入れることも検討してみましょう。
保証人がいない場合は"保証人不要"にしたり、保証会社による保証を受けたりすることもできます。
一人暮らしの高齢者については、民間の"見守りサービス"を利用する、居宅内で死亡の際に原状回復費用を補償する保険に加入するなどで、不安を解消できます。
一定期間家賃のかからない"フリーレント"を導入するのも、入居者にとっては魅力でしょう。
仲介業者・管理業者を増やす
募集活動は業者によって幅があります。
地元の不動産を中心に営業マンの人脈を中心に営業している業者と、全国に支店がある会社を併行し、ネット募集も含め幅広い周知を心がけましょう。
仲介会社との連携を深め、支払うお金を増やすなどして、物件の斡旋を依頼するのも効果的です。
不動産投資で満室にする方法！空室になる意外な原因とは？
空室率が高いのは"物件が古いから"であると考えられる傾向はありますが、実はそうでないケースもあります。
たとえば、入居者が家賃以外で重視したものは「築年数」ではなく、「通勤・通学時間」「駅からの距離」「広さ・間取り」というデータがあります。
また、「独立したバス・トイレ」や「フローリング」、「収納スペースの広さ」「防音」「オートロック」「独立洗面台」「2口以上のコンロ」などの条件も重要視される傾向にあります。
したがって、これらのニーズに合っていなければ、空室率が高くなるでしょう。
不動産オーナーと入居者にはギャップがあることも多いので、所有物件がニーズに合っているのか見直してみることも大切です。
