不動産取引をするときには、民法などの法令で定められているルールや規制をあらかじめ把握していないと、トラブルが起きてしまう可能性があります。
そこで今回は、不動産投資をしている方に向けて、取得時効と、取得時効制度と関係したトラブル例についてご紹介します。
不動産投資で気を付けないと所有権を失う？取得時効とは
「取得時効」とは、土地や建物などの不動産を長期間占有している人が所有権を取得する制度です。
取得時効は民法162条に定められた制度で、次の4つの要件を満たすことで完成され、所有権の移動が起こります。
一定期間以上の占有が継続される
不動産の取得時効が認められるためには、原則20年以上不動産を占有していたことが立証される必要があります。
例外的に、占有している者が自分に所有権があると信じていて、かつそう考えることに過失がなかった場合は、10年間の占有期間で取得時効が成立します。
所有の意思があること
2つ目の要件は、占有者が所有の意思をもって不動産を占有していることです。
ただし、その有無は占有者の内心ではなく、占有をはじめるに至った経緯や原因を考慮して客観的に判断されます。
平穏で公然に占有していること
3つ目の要件は、占有が暴力や脅迫などを用いず、また他者に隠すことなくおこなわれているという点です。
時効に必要な時間が経過していること
20年間以上、もしくは占有者が善意無過失の場合には10年以上、時間が経過していることが4つ目の要件です。
不動産投資で実際にあった取得時効によるトラブル例
不動産取引において起こったトラブル例のなかには、次のように取得時効で解決できるケースがあります。
購入した敷地の一部が他人名義
不動産投資をおこなうA氏は、B氏から収益物件であるマンションおよび周辺敷地を購入しました。
順調に収益を上げて経営も安定してきたころ、隣地の建築会社であるC社から敷地の一部がC社名義のものであり、該当の土地を売却したいと連絡を受けます。
実はこのA氏のマンションを建築したのはC社で、マンションの建築許可を取得するとき、この土地を建築用地として使用していました。
C社はその後D氏にこの土地を売却し、またD氏からB氏にわたり、その後B氏が15年所有したのちにA氏に売却されています。
C社はこの土地について所有権があると主張しましたが、A氏は前所有者のB氏の取得期間をあわせて20年を超えていること、購入時に土地一部に関する名義の説明や契約書などがなかったことから、取得時効を主張しました。
この場合、A氏には所有の意思があり、また平穏・公然に敷地を占有しており、占有期間が経っているため、取得時効を成立させられます。
