アパートに投資している方にとって、避けられない問題となるのが「投資しているアパートの老朽化」です。
老朽化して建て替えるための費用の目安はどのくらいなのか、老朽化しても建て替えしなかった場合のリスクとはどんなものかは知っておきたいところ。
建て替えをするにしてもタイミングも重要ですのであわせて見ていきましょう。
投資しているアパートの建て替え！その費用の目安は？
投資しているアパートの建て替えを検討するとなると、なによりも気になるのはその費用です。
まず、解体費用と新築費用を合計したざっとした費用の目安は、以下のとおりとなります。
●木造：1坪あたり60万円前後
●軽量鉄骨造：1坪あたり80万円前後
鉄筋コンクリート造：1坪あたり80万円程度～80万円台半ば
ただし、これはあくまで建物の解体と建て替えだけにかかる費用であり、外構工事費や登記費用、固定資産税、ローン保証料、火災保険料、設計料、立ち退き費用などは含まれません。
とくに立ち退き料は「家賃の6か月分が相場」といわれており、それでも退去に応じてもらえないこともあるため、かなり高くつく可能性がありますよ。
投資しているアパートを建て替えせず老朽化が進むことのリスク
投資しているアパートを建て替えするには、前述のとおりかなりの費用がかかります。
では、アパートを建て替えせず、そのまま老朽化を進めてしまった場合はどうなるのでしょうか？
おもに、以下のようなリスクが考えられます。
●アパートの印象が悪くなり空室リスクが高まる
●家賃の値下げを余儀なくされるリスクも高まる
●建物の耐久性も老朽化にともない低下する
「建て替えすると高くつくから」といって、放置していればどんどん空室は増え家賃は下がり、負のスパイラルにおちいるリスクが高いですよ。
投資しているアパートの建て替えをおこなうタイミングとは
投資しているアパートの建て替えをおこなうタイミングとしては以下のようなものがあげられます。
以下の法定耐用年数を超えた場合
●木造22年（木造モルタルは20年）
●軽量鉄骨造27年（骨格材肉厚が3mm以下の場合は19年）
●鉄筋コンクリート造47年
空室が多くなってしまった場合
●空室率50％を超えたら建て替えを検討する
修繕費が高くつく場合
●とくに「今大規模修繕をしても近いうちに法定耐用年数を迎える」という場合は建て替え検討を
