不動産投資を検討されている方にとって、物件価格が安い「再建築不可物件」は魅力的に感じるのではないでしょうか。
しかし、再建築不可物件は制約も多く不動産投資には難しい一面があります。
ここでは、再建築不可物件とはどのような物件なのか、また不動産投資をおこなうのが難しい理由についてご紹介します。
不動産投資に難しい「再建築不可物件」とは？
再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊してしまうと、再建築することができない物件のことを指します。
再建築不可物件に指定されるのは、建築基準法で定める「接道義務」を満たしていない場合や、自治体の区画整理計画の予定地などで建築制限がかかる場合などです。
「接道義務」は、幅4m以上の道路に土地が2m以上接していなければいけないという建築基準法のルールで、危険のない住み良いまちづくりのために消防車や救急車などがスムーズに出入りし、救助活動をおこなえることなどを目的としています。
しかし、建築基準法ができたのは1950年のため、法律ができる前の建物には接道義務を満たしていない物件があるのです。
これら接道義務を満たしていない物件は、今ある建物の利用は認められていますが、建築基準法で再建築の許可がおりない再建築不可物件となります。
「再建築不可物件」が不動産投資に難しい理由とは？
再建築ができないなどの規制はあるものの、物件価格の安い再建築不可物件が不動産投資に難しいのには理由があります。
倒壊などの安全性リスク
再建築不可物件は、取り壊しだけでなく地震や火災などの災害で建物を失った場合でも再建築できません。
さらに築年数の古い建物が多いため、耐震基準を満たしていないことが多く、倒壊や消失のリスクだけでなく、安全性にも不安があるといえます。
今ある建物をリフォームして賃貸物件にしても、狭い通路への工事車両や機器の搬入が難しいため、リフォーム価格が高額になる可能性もあるでしょう。
出口戦略が難しい
再建築不可物件を不動産投資として考えた場合、出口戦略では「売却」「更地で売却」「自宅として住む」などがあります。
しかし、再建築して運用を続けられない再建築不可物件では、制約や立地の難しさから、コストがかかる割に売却価格が低くなる可能性があるでしょう。
