不動産投資を検討する方は、「資産を増やしたい」「不労所得を得たい」そのような理由をお持ちではないでしょうか。
不動産投資を成功させるためには、商品となる物件の資産価値や選び方を知っておくことがポイントです。
この記事では不動産投資を検討中の方に向け、資産価値の計算方法や物件の選び方をご紹介します。
不動産投資に大切な物件の選び方と資産価値の計算方法とは？
不動産投資をはじめる前には、多くの方が運用するための不動産を購入するかとおもいます。
購入前にはその不動産がどの程度の資産価値を持っているのか、以下の計算方法を用いて「収益価格」を計算してください。
収益価格とは不動産が生み出す家賃収入のことで、純利益(予測)と現在の価値を合計したものです。
・直接還元法
1年間の純利益を表面利回りで割って、収益価格を算出します。
たとえば毎月の家賃収入が15万円の物件で、諸経費が年間35万円、表面利回りが5％の場合、純利益は「15万円×12－35万円＝145万円」です。
145万円÷5％＝2,900万円が収益価格となり、不動産の価値は2,900万ということが分かります。
・DCF法
DCF法は毎期における純利益の現在価値の合計に、復帰価格の現在価値を足して計算します。
ｐ=ｋ=1ｎak（1＋Y）k＋PR（1＋Y）n
Pは収益価格、akは毎期の純収益、Yは割引率、nは保有期間、PRは復帰価格（保有期間満了時の価格）を表しています。
復帰価格の計算式は、PR=an＋１Rnです。
anはｎ＋1期の純利益で、Rnは保有期間満了時の最終的な還元利回りを入れます。
安定した収益を生む不動産投資物件を選ぼう！選び方のポイント
不動産投資に利用する物件は、選び方のポイントをおさえておきましょう。
・立地が命
投資用不動産の選び方としてとても大切なのが立地です。
駅から徒歩5分以内の物件であれば、狭くて日当たりが悪くても需要が見込めます。
反対に広くて日当たりも良く、閑静な住宅街でも、駅から徒歩15分以上ある物件は空き室に悩むかもしれません。
・目の届く範囲で物件を選ぶ
優良な物件であっても、地方など自分の目が届かない場所にある物件は避けましょう。
現地を確認したくてもすぐに駆け付けられませんし、交通費がかかるので維持管理が難しいのも、理由の1つです。
将来的に人口の減少が少ない場所や、主要都市までのアクセスが良好な場所、賃貸の需要がある場所を選ぶことが、収益の安定につながります。
まとめ
不動産の投資を検討している方に向け、投資物件における資産価値の計算方法や選び方のポイントをご紹介しました。
不動産投資は物件の代金を完済し、その後の家賃収入によって成功か失敗かが分かります。
将来にわたって安定した利益を手に入れられるよう、資産価値をチェックし、慎重に物件選びをおこなってみましょう。
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